第424章  王石被气吐血，没人比张扬更懂房地产

    王石在勾勒出万科十年发展宏图那刻，以戚泊君为首的深城领导班底无不鼓掌惊叹。

    「啪啪啪」，「好啊，打响我们华国的房企品牌，万科这招十年一步棋好啊，王董不愧是华国房地产的先驱者！」

    「三年一规划，十年大发展，王董对房地产的独到见解，恐怕领先这个行业二十年！

    」

    「一步看十年，厉害！」

    「不愧是我们深城房地产的领军人物，王董的确能担重任！」

    「是啊，能担重任！」

    赞扬声不绝于耳，此刻戚泊君、倪鑫望和殷戎昭等深城领导看向王石的眼神就像是在看一颗金子。

    「感谢领导们认可，能为深城建设贡献一份力量，是我王石的荣幸。」王石不卑不亢说道。

    「你这份十年发展计划做得非常出色，整体框架清晰、细节脉络有理有据，落地可行性极高，我很期待。」

    戚泊君再度开口表态，局面已然一边倒向王石。

    姚俊良，邢利斌和柳华三人面色愈发凝重，谁也没想到王石准备如此充分，竟然侃侃而谈间，抛出一张万科的十年发展宏图。

    也别说戚泊君和倪鑫望这些深城领导班底了，连他们这三位站在王石对立面的人都觉得，王石的万科十年规划做得非常好。

    「情况不对，被做局了。」柳华压低声音，瞥了眼身旁的张扬。

    王石交出满分答卷，现在局势已经一边倒，如果深城领导真的出面调停敌意收购，那么他们对方科的夺取计划将宣布全面溃败。

    姚俊良和邢利斌同样看了眼张扬，他们都觉得张扬是被深城领导带进沟里了，现在摆明了就是想让胜天资本放弃收购万科。

    在「煤矿三老板」面色忧愁，眼神黯淡无光的时候，张扬却依旧面色不改，目光平静如初，仿佛并未觉得万科十年发展计划有多优秀。

    「过奖了领导，还是那句话，我虽不是粤东人，但胜似粤东人，我早就在粤东扎根多年，把这里当成家。」王石谦虚回应。  

    说话的同时，他瞥了眼张扬，顿时心中咯噔一下。

    淡定。

    从容。

    云淡风轻。

    「难不成他有后招？」

    王石心中低语。

    但侧目一看，柳华、邢利斌和姚俊良三人脸上的忧愁，又让他内心长舒一口气道：「原来是外强中干，在装大尾巴狼，呵呵！」

    不得不说，刚才张扬的压迫感是真的强，怼得他哑口无言。

    但现在，攻守易形了！！

    王石不认为，张扬一个搞金融的门外汉，能比自己这位深耕房地产几十年的专业人士更懂房地产。

    他现在的这套规划，兼顾规模与格局，是万科登顶行业的最优路径，张扬一定无从反驳！

    想到这，王石目光缓缓落在张扬脸上，淡笑道：「我个人对万科未来的发展拙见已经说完，下面该张总您来找出不足之处了。」

    王石突然对张扬称呼「您」，不是因为礼貌，而是想通过把自己的地位摆低，架高张扬。

    他已经想好了，只要张扬答不上来，那他就可以顺势煽动深城领导班底，替自己守住万科的控制权。

    资本再强大，不可能强得过一座城市，特别这座城市还不是小城市，而是「北上广深」的深城！！

    「没有要补充的了吗？」

    张扬平静询问。

    看著张扬依旧是那副胜券在握的死样子，王石就气不打一处来，但他为了给深城领导留个好印象，还是压著脾气道：「没有，倒是我们想听听张总您的见解。」

    这时，戚泊君也出来圆场道：「张总刚才也说了，胜天对万科的举牌只是财务投资，现在王董拿出如此出色的企业发展计划，大伙应该高兴才对，你们说是吧？」

    「是啊，如果万科能按照王董事长的路线发展，万科别说5000亿，怕是1万亿也指日可待！」

    「说得好，我们华国品牌就应该出海赚钱，让洋人知道，东方大国也有属于自己的地产名片！」

    「共赢局面，皆大欢喜，哈哈！」

    「没错，双方共赢，张总拿到了资本收益，而我们王董也可以继续指挥万科的发展方向！」

    「哈哈哈！」

    所有深城领导都在打圆场，试图结束这场闹剧。

    或许是之前被张扬骂急眼了，王石并不想轻易放过张扬，又说道：「是啊，双赢局面，不过我还是想知道张总对房地产的见解，或者说觉得万科的十年发展计划有什么不足，也可以现在提出来。」

    「没别的意思，就是想吸取经验，毕竟张总可是金融界再再升起，最闪耀的那颗新星！」

    这番话看似在夸赞张扬，实则是暗讽张扬跨界收购，是个什么都不懂的门外汉。

    很多初出社会的学生都听不懂弦外音，以至于在饭局常常闹笑话，也痛失了晋升机会。

    不过张扬毕竟是两世为人，王石想表达的意思他自然清楚。

    「确定要说吗？」

    张扬迂回了一下。

    然而也就是这句话，让王石误以为张扬图穷匕见，笑道：「我这个人就喜欢听取意见，还请直言。」

    「那我就分享一下自己的拙见。」张扬看向戚泊君，又扫视其他深城领导，那道目光好像在说：是王石要我直言的，我可没破坏大局。

    「咳咳—

    「」

    张扬又清了清嗓子，直接定调道：「王董你就是在瞎扯，如果不出我所料，这篇万科的十年发展蓝图是你找机构融资的话术吧？」

    「你！一派胡言！！」

    王石瞬间坐不住了，站起身指著张扬鼻子骂道：「我虚心向你请教，没想到你上来就给我扣帽子，你张扬一个搞金融的门外汉，懂什么房地产？！」

    顷刻间。

    火药味弥漫会议室。

    张扬仅用了一句话，就让平和的气氛再度焦灼，而王石反应之所以如此强烈，的确是被张扬猜中了，这篇十年发展蓝图，确确实实是他为了融资而让人制作的。

    戚泊君和倪鑫望等深城领导纷纷皱眉，看待张扬的目光愈发不善，脸色也变得极为难看。

    再看邢利斌、姚俊良和柳华，三人都是面露惊色，谁也没想到张扬会这样贬低万科的十年发展计划，要知道这份计划才刚被领导们夸赞，这不是打他们脸吗？

    「谁说搞金融的不懂房地产？」张扬反问一句，目光无视在场所有人的反应，直视王石继续说道：「我说你瞎扯，是你说设定40%复合增速，要在四年时间将销售额突破2000

    亿，这里我想请问————」

    张扬也缓缓起身，平视王石道：「你口口声声说不囤地、不捂盘、快开发，可想要实现四年破两千亿，唯一的路径就是加杠杆、批量拿地、加速扩张，这不是前后自相矛盾吗？」

    「还有就是，如果追求高周转、高增长，必然要大举借债，你不是把万科赖以生存的低杠杆、高现金优势彻底抛之脑后了吗？」

    「王董，请你正面回答。」

    」！！！」

    「！！！」

    当张扬话音落下，在场所有人都惊了，柳华更是忍不住低语道：「我擦，还真是这个道理。」

    每年40%复合增速，这对于万科现有经营模式来说，是很难实现的，除非举债入场去拿地，然后通过囤地和捂盘去抬高价值。

    这轮房地产为什么暴涨？

    2009年到2010年一年时间，北上广深等超一线城市的核心区房价涨了一倍多，根本刹不住车。

    这轮房价最直接的原因，就是开发商囤地和捂盘。

    说白了。

    就是在饥饿营销。

    像瘟州的炒房客，他们会合力买下大片楼盘，然后对外宣称已经售完，抬高周围楼盘房价，然后形成房价的集体上涨，最后一点点抛出去。

    有点类似于股市的板块共振，直接把一个板块炒作起来，等形成共识，不断突破新高后，主力再慢慢出掉手中的筹码。

    如果不囤地、不捂盘去炒作，万科别说40%复合增速，20%都够呛，毕竟它可不是南方唯一房企，恒大、碧桂园和宝能都在虎视眈眈。

    会议室所有人的目光看向王石，等待著他的回应。

    王石手心已经冒汗，不过他毕竟是万科的董事长，自带两把刷子，连忙辩解道：「刚才我已经说了，我预测华国房地产还有十年牛市，在这场浩浩荡荡的黄金发展周期，万科稍微抬高一点杠杆率没有问题吧？」

    「如果我没记错的话，张总能十个月斩获625倍收益率，也是用了杠杆，而且还是不合规的场外杠杆！」

    面对「扒底裤」的行为，张扬只是淡然一笑，并未放在心上。

    「当然没问题。」他应答一声，简单整理思绪，又说道：「王董一直强调华国房地产还有十年黄金发展期，你到过未来吗？

    「我——」

    王石正想开口，却被张扬直接打断道：「你没有。」

    「你是在预测未来。」

    「可问题又来了，你言之凿凿说不赌行情，现在你要高举债，多元化发展不就是在赌华国房地产未来十年都在上升期吗？」

    「如果房地产突然进入下行期呢？」

    「万科该怎么办？」

    面对张扬的追问，王石冷静应对道：「不可能！这轮进城潮轰轰烈烈，不亚于1978年改革开放的南下潮，你就是在危言耸听！」

    「没有什么是不可能的，就比如说08年次贷危机，谁能想到会突然爆发，让全球经济停滞？」

    张扬从容不迫，步步紧逼：「如果事事都被你预见，那待在万科简直就是屈才，你应该给国家发展提供建议，规划未来蓝图。」

    此时会议室所有人都能看出来，王石似乎没有准备风险预案。

    坐在主位的戚泊君眉头紧皱，他刚才光顾著听王石讲前景，却没有考虑到风险预案，如此低级的失误让他内心开始动摇。

    风险预案有多重要？

    所有暴雷的企业，注意，是所有暴雷的企业都缺乏风险预案！

    这就好比炒股，没有止损计划，跌了就补，补了就跌，越跌越补，最后一定会有散户买到退市股。

    邢利斌和姚俊良对视一眼，双双松了口气。

    他们知道张扬准备充分，但没想到如此充分，而且还能抓住对方发展计划的漏洞去反击。

    「没有风险预案，只谈发展前景，难不成真像张扬所说，这是说给融资机构听的？」倪鑫望内心低语。

    局势的倾斜让王石下意识地咽了口唾沫，但他反应也很快，开口道：「风险预案我们肯定有做，针对行业突然进入下行周期的问题，首先这在十年之内都是很小概率的事情，只要农村人口还在持续进城，城里的房子就不愁卖，这一点张总你认不认同？」

    「小概率又不是零概率，这一点王董你又认不认同？」张扬反问。

    「你——你——你这是钻牛角尖！」

    王石指著张扬怒斥，然后看向戚泊君道：「戚领导，张扬总拿小概率事件说事，我认为完全没必要谈了，他纯属是砸场子的。」

    戚泊君意味深长地看了王石一眼，随后目光看向张扬道：「假设十年内，华国房地产行业都处于上行周期，万科的发展计划应该没太大问题吧？」

    其实他和王石是一个观点，根据官方数据披露，华国2009年末的城镇化率是46.59%，农村人口为7.13亿，远远低于发达国家水平。

    在十一五规划中有提到，2006年到2010年里，华国的城镇化率要达到47%，这个目标在今年这个十一五收官年显然是可以超额完成。

    超额完成代表什么？

    农村人口也在加速进城！

    大量农村人口进城，会带动城市的方方面面，再根据官方数据披露，还有整整7亿多农村人口没有进城，这就是后续十年的购买力量。

    再看发达国家，它们的城镇化率普遍在70%以上，而且农村人口占比平均维持在20%左右。

    如果直接换算，华国城镇化率还有20%以上的进步空间，人口更是有5亿人还要进城。

    以现在这个数据，维持十年房地产牛市真不是问题。

    「有问题。」

    张扬摇了摇头。

    「什么问题？」戚泊君不解。

    「根据王董之前所述，他要脱离经营一线，远赴海外游学三年，我认为这是非常高风险的行为。」

    张扬依旧剑指王石，淡淡说道：「身为万科掌舵人，长期脱离经营一线，必然会导致管理层动荡、表外资产失控，滋生影子金融等一系列问题，王董事长的万科十年发展计划看似严谨可靠，一步一脚印，实则暗藏祸端，极易导致企业走向衰落。」

    「这里我又不禁想问，既然王董你要脱离经营一线，为什么不交权退居二线，只做方向决策呢？」

    「面对我们举牌，你言之凿凿说我们是野蛮资本，会毁了万科，那你占著茅坑不拉屎，还要当甩手掌柜的行为难道不是在毁掉万科？」

    人类最具攻击性的武器，不是牙齿和拳脚，而是嘴巴。

    张扬犀利的表达，宛如一根针刺入了王石心脏，他颤抖著手，无力辩解道：「你胡说，这完全是你臆想，我对万科如同亲生孩子，怎么会毁掉它？你简直一派胡言！」

    面对临近破防边缘的王石，张扬不给其喘息之机。

    「我只是讲述事实。」

    「你之前还提到做增值转型，本质是脱离主业、盲目多元化，进一步拉高万科的杠杆率！」

    「万科的核心竞争力只有住宅开发，你却要分散资金、人力，去做毫无运营经验的家政、养老、教育，看似在拓宽生态，实则完全不具备跨界核心竞争力。」

    当张扬说到增值转型，王石仿佛抓住了最后一根救命稻草，反驳道：「说你门外汉你还不信，消费者买房子真是买水泥壳子吗？他们买的是配套，对于多元化配套服务，张扬你简直就是乱说一通。」

    「就拿教育来说，谁不希望出门几百米就有配套学校？」

    话音刚落，会议室所有人目光又看向张扬，等待著回应。

    柳华眉头再度紧锁，他已经涉足房地产，也清楚增值服务的前景，这可能就是未来营收的大头。

    「我先明确一点，王董你是要自己建万科学校对吗？」张扬询问。

    「没错！」

    王石冷笑点头，再度规划道：「我不仅要建设万科学校，还要建设万科城，打造万科生态！」

    「明白了。」张扬微微颔首，随后指出不足道：「你现在所述的多元化，房产增值服务都会分流万科主业的现金流，让主业失血、副业亏损，进一步加剧经营压力。」

    「如果让我来做，我会把这部分业务交给其他公司去做，一是可以降低现金压力，二是聚焦主业。」

    「就好比车企，哪家零部件好，我就用哪家，不需要额外去投入，和别的企业做竞争。」

    说到这，张扬指向王石道：「王董事长，你主次不分了！」

    「主次不分」四个字像是有魔力，不停在王石脑海重复。

    他浑身颤抖，嘴唇哆嗦著，再也说不出一句反驳的话。

    张扬一句句清晰有力的反驳，让王石所有的宏图大志都变成了自取灭亡的昏招。

    看著面色灰败的王石，张扬没有落井下石，而是看向戚泊君、倪鑫望等深城领导：「各位领导，能否听听我对万科发展路径的看法？」

    「你说。」

    戚泊君点头同意。

    「胜天资本提出的万科发展路径，核心就是杜绝一切爆雷隐患。」张扬先给发展计划定调。

    「第一，坚决砍掉激进杠杆，坚守稳健经营，放弃40%非理性增速，改为15%到20%合理增长，严控有息负债、绝不高价囤地，守住低杠杆、高流动性的财务底线，从根源杜绝债务爆雷。」

    「第二，聚焦主业深耕，杜绝盲目多元化，放弃所有无关跨界业务，专注核心城市住宅开发，物业只做基础服务提质，不烧钱做无意义的多元化，全力保障主业现金流。」

    「第三，掌舵人扎根企业，万科管理层必须坚守经营一线，所有决策围绕企业生死、

    股东利益，绝不允许个人情怀凌驾于企业发展之上，暂缓所有非必要海外布局，筑牢本土基本盘。」

    「第四，严控资产风险，全面规范财务体系，不搞影子金融、不新增表外负债，确保资金可监管、可动用，守住流动性安全线。」

    没有宏大的口号，没有虚幻的蓝图，每一条都针对万科未来爆雷的核心痛点，每一句都在守护万科的经营根基。

    戚泊君、倪鑫望等深城领导终于明白，张扬不是只会资本运作的野蛮人，而是看透了地产行业风险、能带领万科避开爆雷死局的清醒者。

    而王石的宏大发展规划，看似稳扎稳打，每三年都有相应阶段，实则一旦遇到「黑天鹅事件」，紧绷的现金流就会导致企业迅速暴雷。

    张扬又看向王石，语气冷冽，彻底封死他的退路道：「王董，我一个你口中所说的门外汉，都能看出万科这份十年发展计划的问题所在，你深耕房地产几十年却毫无察觉，我是否可以用万科第二大股东的身份质疑你的专业性和不作为？」

    「最后！」

    「我再想问王董一句——」

    张扬凌厉的攻势，让王石气血翻涌，身子也开始跟踉跄跄。

    「你真的懂房地产和万科吗？」

    这句话像是一记耳光，狠狠抽在王石的脸上，让他无地自容的同时，气血上涌至喉咙。

    「扑——」

    一口瘀血喷出，王石再也支撑不住，重重倒在地上。

    「救人！」

    「快救人！」

    「快打120，快快快！」

    一时间，所有人乱作一团。

    戚泊君更是著急打电话，他完全没想到王石能被张扬气到吐血，甚至整个人都昏死过去。

    要是堂堂上市公司董事长死在这，那他，以及在座所有深城领导的仕途就完了。

    张扬也没料到王石这么脆弱，但转念一想，毕竟是快60岁的人了，随即加入到抢救队伍。

    姚俊良、邢利斌和柳华对视一眼，他们明白这次是稳了，这场关于万科的辩论已然分出胜负。

    在没有王石这个阻力后，万科就是他们的囊中之物！

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